Mietrechtliche Folgen der COVID-19 Pandemie

Die Corona-Krise wirft auch zahlreiche mietrechtliche Frage für Mietverhältnisse über Geschäftsräumlichkeiten auf. Wir möchten nachstehend einen ersten Überblick zu den für viele Menschen drängenden Fragen geben:

• Das ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) regelt im § 1104, dass dann, wenn die Mietsache wegen außerordentlicher Zufälle gar nicht gebraucht oder genutzt werden kann, der Bestandnehmer keinen Mietzins entrichten muss.

• § 1105 ABGB sieht vor, dass dann, wenn bei Vorliegen eines solchen außerordentlichen Zufalls, das Mietobjekt noch einen beschränkten Gebrauch ermöglicht, ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen ist.

• Im § 1104 ABGB ist beispielhaft für einen solchen außerordentlichen Zufall auch eine Seuche genannt.

• Die Covid-19-Maßnahmen, die die Bundesregierung zur Bekämpfung des Covid-19-Virus gesetzt hat, sowie unter anderem das Betretungsverbot für bestimmte Geschäftsräumlichkeiten, werden als außerordentlicher Zufall im Sinne der obigen Bestimmungen anzusehen sein.

• Da es sich bei den §§ 1104 und 1105 ABGB um dispositives Recht handelt, diese Bestimmungen also durch Parteienvereinbarung im Mietvertrag ausgeschlossen werden können, ist daher in einem ersten Schritt der Mietvertrag dahingehend zu prüfen, ob die Anwendung der §§ 1104 und 1105 ABGB ausgeschlossen wurden.

• Falls die Bestimmungen durch den Mietvertrag nicht ausgeschlossen wurden, so stellt sich in weiterer Folge die Frage, in wie weit man als Geschäftsraummieter/in nun den Mietzins gar nicht oder nur teilweise bezahlen muss. Dies kann nach unserer rechtlichen Einschätzung nur einzelfallbezogen beurteilt werden.

• So gibt es Betriebe, die vom Betretungsverbot unmittelbar betroffen sind, wie z.B. Friseure, die ihre Dienstleistung gar nicht erbringen können. Hier wird der gänzliche Mietenfall (und wohl auch der Betriebskosten) möglich sein.

• Ein Gastronomiebetrieb, der ebenfalls wegen der COVID-19-Maßnahmen der Bundesregierung nicht öffnen kann, aber auf Lieferservice umstellt und nun Speisen an Kund/innen ausliefert, wird wohl nicht einen gänzlichen Mietentfall vom Bestandgeber fordern können, sondern nur eine verhältnismäßige Mietzinsminderung.

• Das Thema „Restnutzung“ im Sinne der vorzunehmenden einzelfallbezogenen Beurteilung wird daher die Gerichte in der Zeit nach der Corona-Krise voraussichtlich sehr beschäftigen.

Dies ist ein erster Überblick, wir beraten Sie gerne!